신규 분양주택원가 공개 주장의 시비(是非) > 핫이슈토론

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분양원가 공개 검토에 앞서 논의 배경을 분명히 한다는 점에서 분양원가 공개논의가 어떻게 진행되어 왔는지를 살펴보아야 겠다. 2000년부터 주택가격의 상승현상이 나타나는 가운데 2002년 「소비자문제를 연구하는 시민의 모임」은 서울시 주택국이 제공한 서울시 동시분양 원가 내역을 검토한 결과, 주택건설업체가 신규분양주택의 가격을 부풀려 폭리를 취해 소비자의 권리를 침해하는 한편 턱없이 높은 분양가격으로 인해 인근의 주택가격이 상승하고 있으니 분양원가를 공개하라고 주장했다.
 
원가의 공개와 검증을 거쳐 원가에 일정한 이윤만을 분양가격으로 인정함으로써 분양주택의 가격을 낮추게 되면 주택건설업체의 바가지로부터 소비자의 권리를 지키고 재고주택의 가격 안정을 기할 수 있다는 주장이었다.
 
이어 「경제정의실천시민모임(이하 경실련)」이 동조하면서 분양원가공개주장은 확산되었다. 2003년 대통령은 "장삿꾼에게도 나름대로의 몫이 있다"며 원가공개논의에 반대의사를 표했다. 이런 저런 논쟁을 거친 끝에 2004년 공공택지에서 공급되는 85㎡ 이하의 주택에 원가연동제를 다시 도입하도록 하면서 원가공개논의는 일단 마침표를 찍었다. 그러나 참여정부가 온갖 대책을 쏟아내며 부동산대책에 올인했으나 주택가격 상승이 지속되자 원가공개논의는 재연되었다.
 
특히 경실련은 간헐적으로 주택건설업체가 한국토지공사로부터 매입한 택지비에 비해, 지방자치단체장에게 주택건설공사감리자 지정을 위해 제출한 서류에 표시된 택지비가 높게 책정된 것을 폭리의 근거라 주장하면서 주택건설업체가 택지매입원가를 원가를 조작하는 등의 수법으로 분양원가를 부풀리고 있으니 분양원가의 공개와 검증이 필요하다고 주장했다.

한편, 2006년 10월 서울시가 공급하는 은평 뉴타운 아파트 분양원가가 주변 시세보다 훨씬 높게 책정되면서 서울시의 폭리에 대한 여론이 비등하자 서울시장이 후분양제로의 전환과 분양원가의 검증절차를 거치겠다고 발표했다. 부동산 문제에 특히 관심이 많은 대통령도 3일 후 한 TV와의 인터뷰를 통해 분양원가공개를 더 이상 반대하기 어렵게 되어 이를 재검토하겠다고 밝혔다. 그리고 3년전에 밝혔던 소신을 바꾼 이유를 국민들을 더 이상 설득할 수 없기 때문이라고 했다.
 
이로 인한 파장이 일파만파로 확산되면서 공공과 민간을 막론하고 새로 건설되는 모든 아파트에 분양원가 공개를 적용해야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 특히 11월 들어 중소형을 중심으로 강북 및 일부 신도시 지역과 같이 그동안 가격 상승폭이 높지 않았던 지역의 집값도 폭등하자 경실련은 이를 진정시킬 수 있는 대안은 분양원가공개 밖에 없다(?)고 주장했고, 여당은 당정회의를 통해 혁명적 발상의 전환을 외치면서 공개에 동조하고 있다.

문제가 된 은평 뉴타운 아파트의 경우 높은 녹지율, 낮은 용적률 그리고 높은 보상가를 감안할 때 분양가는 높을 수밖에 없다. 문제의 초점은 높은 분양가격보다 은평 뉴타운 아파트의 개발 컨셉(높은 녹지율과 낮은 용적률)이 과연 서민주거수요에 적절한 것인지에 맞추어져야 할 것이었다. 그러나 서울시는 고분양가 비판에 직면하자 후분양제와 원가검증을 발표하여 고분양가 문제에 대한 관심을 다른 방향으로 돌려 놓았다. 대통령도 부동산 가격 안정의 실패의 요인을 건설업체의 폭리에 따른 분양원가의 상승이라 인지하고 있는 듯하다.
 
보다 정확히 말하면 국민들이 그렇게 생각하고 있는데 이를 설득할 방법이 없는 것이 아니냐는 수준일 것이다.

분양원가 공개를 요구하는 경실련 등은 국민들의 알 권리의 충족과 주택건설업체 자금의 투명성 제고를 위해 분양원가 공개가 필수적이라고 주장한다. 그러면 국민들의 알 권리가 왜 주택에만 해당되는가? 그것은 주택이 공공재이기 때문이라는 것이다. 주택이라는 재화는 경제재(經濟財)적인 성격과 사회재(社會財)적 성격을 함께 내포한 가치재(價値財, merit goods)로 분류된다. 가치재란 인간생존에 필요한 기본적인 재화이면서 동시에 부담능력의 높고 낮음에 따라 소비수준의 차별성이 존재하는 재화이다. 대표적인 주요한 가치재로는 주택, 교육, 의료 등을 지목할 수 있다. 이러한 가치재의 특성으로 인해 사회적으로 소비의 차별성과 형평성을 둘러싼 첨예한 갈등을 일으키기 쉬운 재화라 할 수 있다. 따라서 공공은 저소득층의 주거를 안정시키기 위해 시장에 개입하게 된다. 결국 주택이 공공재라고 생각하는 사람들은 주택이 공공재이기 때문에 공공이 시장에 개입하는 것이 아니라 저소득층의 보호를 위해 시장에 개입하는 것이란 사실을 혼동하지 말아야 한다.

생산원가는 제품을 생산하는 기업의 자유롭고 창의적인 활동에 의해 창출되는 것으로 원가 절감을 통한 생산성 향상, 효율성 제고 등의 노력의 산물이다. 건설업회계준칙은 당초 회계감사시 공사원가 명세서 첨부를 의무화하고 있으나, 2004년 1월부터 세계 표준에 맞추어 첨부의무를 폐지했다. 외국사례를 자주 인용하는 분들이 많기 때문에 굳이 말하자면 미국ㆍ일본 등 선진국 기업회계처리기준은 기업 영업비밀 보호차원에서 공사원가 내역을 비공개한다. 일부 시민 단체는 이 틀을 깨라고 주장하고 있는 것이다.

분양원가가 공개되면 적정이윤만이 분양가격에 반영되기 때문에 분양가격이 낮아진다고 한다. 원가의 적정성과 이윤의 적정성은 어떻게 결정할 것인가? 원가의 적정성에 대한 판단 기준이 객관적으로 이루지지 않을 경우 혼란만 가중시키고 단순한 숫자의 비교로 모든 것이 결정되는 불합리한 점이 발생한다. 주택에는 수많은 종류의 부재와 중간재, 원료가 투입되는데 그 많은 종류의 원자재에 대한 적정 가격, 그리고 그 자재가 투입되어야 하는 타당성도 포함되어야 할 텐데 어떠한 기준으로 판단할 것인지도 문제이다. 동일한 부재에서도 수많은 종류의 디자인, 재료, 브랜드 등의 상이한 점이 충분하게 반영될 수 있는지 의문이다. 이러한 일련의 분류가 가능하지 않다면 원가의 타당성을 판단할 수 없을 것이다.

주택에 투입되는 각종 부재에 대한 판단 문제가 해결되더라도 수익률이 적정한지 누가 어떻게 판단할지는 매우 근본적인 문제이다. 왜냐하면 원가절감 등의 기업 노력으로 인한 적절한 보상은 바로 이윤이기 때문이다. 또한 개발사업에서 발생하는 위험에 대한 보상도 이윤이기 때문에 일정한 잣대를 가지고 정형적으로 판단할 수 없다는 한계가 있다. 정형적으로 판단한 결과와 기업의 인식과 괴리가 있을 경우 기업의 원가절감 노력을 기대할 수 없으며 분양가격에 맞는 주택품질을 기대하기 어려울 것이다.

소비자 주권을 회복하는 것은 매우 중요하다. 대량 소비사회에서 그리고 소비자 중심의 시장경제체제에서 소비자에게 필요한 정보를 제공하지 않는다면 고쳐야 한다. 하지만 소비자의 알권리와 함께 헌법 제 119조가 담고 있는 “대한민국의 경제 질서는 개인과 기업의 경제상의 자유와 창의를 존중함을 기본으로 하며, 균형있는 국민경제의 성장 및 안정과 적정한 소득의 분배를 유지하고, 시장의 지배와 경제력의 남용을 방지하며, 경제주체간의 조화를 통한 경제의 민주화를 위하여 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다”는 정신도 존중해야 할 것이다.

분양원가 공개를 주장하는 일부 단체는 국민을 대상으로 원가공개를 통해 분양가격이 하락할 수 있다 밝히고 있고, 지난 수년간 정부의 부동산 대책에 실망한 국민들은 원가공개에 일말의 기대를 걸만 하다. 그러나 분양가격과 인근 단지가격 간의 인과분석결과 두 가격은 아무런 인과관계가 없다. 다만 가격이 계속 상승하는 측면에서 인과 관계가 있는 것처럼 보일 뿐인 것이다.

참여정부 부동산 정책이 기대했던 효과를 발휘하지 못하는 원인은 인과 관계를 명확히 따지지 못하고 정책의 당위성만을 강조하면서 중요한 원칙이나 요인을 간과했기 때문이다. 눈앞의 정치적 이득을 극대화하기 위한 정책 수립은 곧바로 한계를 드러낼 수 밖에 없다. 시장은 우리의 생활을 담는 틀이기 때문에 시장이 죽으면 모든 것이 묻혀 버린다. 따라서 득보다 실이 많다는 점에서 분양원가 공개는 잘못된 것이다.

장성수 (주택산업연구원 선임연구위원)

* 자유기업원 논쟁시리즈에서 '한국의 부동산시장'을 주제로 진행되고 있습니다. 날카로운 지적 기다리겠습니다.